１級電気通信施工管理技士の試験も無事（？）に終わり、本格的に不動産投資について勉強を始めていきたいと思っている。
それと同時に並行して、物件を探していた。
問い合わせ
楽待や健美家といった不動産のポータルサイトに登録をし、不動産物件を探す毎日。
とりあえず、先日不動産投資相談をした結果から、
2000万～3000万くらいの一棟アパート
あたりを狙っていきたいと思っている。
中々、「これ」といった物件がネットに載っていないのが実情だけど、諦めたら終わりなので、その中から可能性がありそうな物件について問い合わせをしていく。
今回、3000万くらいの東大阪市の一棟アパートを見つけて、楽待で問い合わせをした。
すると電話連絡があった
この物件なんですが、建蔽率・容積率オーバーなので融資がおりません。
～～～中略～～～
今から不動産投資をお考えですか？
一度、来社いただき色々とお話したのですが如何でしょうか？」
不動産屋さん訪問
広島への出張帰り、帰宅途中に不動産屋さんへ向かう。
時間は19:30。
少し小腹が空いているなか、本町のビジネス街のテナントビルへ向かう。
場所がイマイチ分からず、若干彷徨いながらビルを見つけ中に入った。
ほぼ想像してた通りの事務所。
エントランスにある電話を鳴らし、奥の電話が鳴り、声も筒抜けに聞こえる。
「お待ちしておりました。」
そして、ほぼ想像してた通りの人が現れた。
電話の感じとホームページの雰囲気で、何となく40代くらいの独立したばかりの社長っぽい気がしていたが、まさにそのまま。
「お忙しい中すいません…」
社交辞令からビジネストークは始まった。
サラリーマンの不動産投資
まず世間話から始まり、僕のプロフィール的な事、そして今考えている事を話した。
僕はMさんとの不動産面談から、一棟ものでいこうとしている。
その事を伝えた。
「今、サラリーマンへの融資は本当に厳しいんです。」
かぼちゃの馬車から、スルガ銀行の件で、金融庁からのお達しがあり、銀行はサラリーマンに対しての融資を絞らないといけなくなっているらしい。
確かにそれは分かる。
「融資は出るんですが、フルローンは無理。1〜2割は自己資産でやらないといけない。」
話は続く
「だから今は、戸建です。区分マンションはダメです。土地がある戸建なら、融資がつきます。場合によっては、物件価格よりも評価が高くつくので、そうなると担保余力が出ます。なので今は、そういう戸建を何件か購入していって、実績作りと数年後に担保余力が貯まったところで一棟ものを買うスキームをオススメしてます。」
なるほど、一理ある。
と思ったけど、何となく違和感があった。
違和感
彼のいう戸建は基本的に築古戸建。
築古だと基本的に融資が出ないと聞いていたから、そもそもここに違和感があった。
彼がいうには、銀行とのコネクションで物件によっては築古でも土地がよければ融資が出るとのことなのだが、フルローンで期間も20〜25年とそれなりに長くできるらしい。
ただ「これなんか良いですよ」と出してくる物件の利回りが8%とか言うので、そこにも違和感を感じた。
戸建の築古で、フルローンかも知れないけど、利回りが低い。キャッシュフローもそこまで良くない(30%くらい？)。
これってリスク高すぎないか？
表面利回り8%として、実の利回りだと5%くらい？
5%とすると、元を取るのに20年かかる。
ノントラブルで。
木造で築50年とかなら、築70年。
ヤバイとしか思えない(近年で大規模リフォームしてれば別だが)。
しかも、戸建だから、退去して客付けに時間かかるとゼロ。
僕のイメージしてた築古は、利回りが高いから価値がある。
利回り20%とかね、それであれば、実利回りが15%とかあるだろうから、6〜7年で回収できるだろうし。
やはり築古はハイリスクハイリターンな面があるから、成り立っていると思う。
融資
そもそも融資が出ないってところも引っかかっていた。
という事で、早速、（勝手に）心の友の”Mさん”にメール。
そして数日後に返事があった。
え、そうなんですか・・・
年収５００万円の女性で２５００万円の融資を引いていましたよ。
勤め先は一般企業で正社員でしたので、一束さんの方がよほど良い属性かと・・・
ですよね。
融資出ないってのも、なんとも。
出ないなら、出してくれるところを探すしかないよね。
本気で欲しいなら、銀行探すっきゃない。
結論
「一束さんに、今すぐにご紹介できそうな物件がありませんので、またご紹介させて頂きます。」
「またお願いします。」
と、社交辞令を言いつつ、正直ないなぁと思いながら帰路についた。
利回りさえ良ければ、良いとは思うのだが。
とりあえずは、駆け出しも駆け出しなので、色んな人の話を聞く事にしよう。
何となく、やり手感はあったので、今後付き合っていても損はしないと思われた。
もっと勉強しながら、良さげな物件を探したいと思う。
