不動産投資を始めようと考えた時、一棟目にどんな物件を買うべきなのか？
このあたりが自分の中で分からず、
「とりあえず資金もないから築古戸建かな？」
と思っていた。
なんとなくtwitter界隈では、
ボロ戸建→DIY復旧→賃貸
といったスキームが流行っている気もするし。
本を何冊か読んだけれど、その人なりのやり方を紹介しているわけで、正解があるわけでも無い。
本で書かれている市場の状況と、今の状況は結構違っているようにも思う。
結局のところ、何が良いのかが分からず、どういう方向性で行ったらいいのか、漠然とした不安を抱いていた。
自分としての方向性は何が良いのか。
最初の一歩目が自分の思いとは違う方向にいってしまったら、修正するのに時間がかかってしまう。
「誰かに相談したい。」
と思ったところで、相談できる相手がいない。
かといって不動産屋さんに相談しても、売るためのビジネストークになるため、必ずどこかに小さな嘘が入ってくる。(そもそもカモにされそう)
そんな中、関西圏で相談にのってくれそうな人いないかな〜と思い、ネットサーフィンをしていて、ある人(Mさん)のブログに辿り着いた。
更新がだいぶんと長い間止まっているので、今も活動されてるのか分かりませんでしたが、とりあえず申し込み。
すると翌日の朝、すぐに返信があった。
おはようございます。○○と申します。
不動産投資相談への申し込み、ありがとうございました。
不動産投資相談
待合せ場所は、とある休日の梅田の喫茶店。
ある程度、準備してから行こうと思っていたが、前の日まで色々と忙しかったため、あまり準備ができていなかった。
仕方なく、茶店に早めに入って準備しようと思っていた。
投資相談は、10:30〜。
9:30に到着したら、まさかの開店が10:00だった。「喫茶店なんか7:00くらいから空いてるもんちゃうの」と思いながら、肌寒いなか開店前のビルの前で30分くらい待つ。
10:00開店と共に中に入り、茶店へと向かう。
当たり前だが、誰もいない。
ホットドッグとホットコーヒーのモーニングを手に、角のテーブル席を確保。
簡単に席を確保できたので、開店が遅くて逆に良かったかもしれない、とポジティブに考える事にした。
とりあえず、自分の属性を整理する。
そして、何を聞きたいのかも整理する。
不動産投資面談
そうこうするうちに、時間に近づいていた。
気づけば10:30前。
店内をチラチラ見て、それっぽい人を探す。
「もう来てんのかな？」
店内には何人かいたが、ブログの文章だけでは、その人の容姿まで知る術がないので、勝手な想像だけで探す。
チャラそうな兄ちゃんがいるけど、アイツじゃねぇよな？
実は女性？
とか、しょうもない事を考えながら店内を見渡していると、10:30丁度に電話が鳴った。
かけた相手が僕に気づき、
「あっ、ども…」
と声をかけあった。
Mさん
Mさんは、もの腰の柔らかい爽やかな青年だった。
僕と似たような世代かなぁと思いながら、最初はMさんの事を伺う。
Mさんは、やはり僕よりも少し年下の同年代。不動産投資を始めて9年くらいらしく、昨年に会社をほぼ辞めたとの事。ほぼ辞めた、というのは会社から慰留にあって、天下り役員みたいな週一勤務らしい。
「やっぱり良いですよ」
この言葉が印象的だった。
仕事が忙しかったから、自由な時間がたくさん持てるというのが、すごく良い。
ちょっと旅行行こうかな、と思ったらすぐにいけるし、とにかく自由が良い。
と申してました。
あー羨ましいわ。
質問
まず漠然としていた、これから不動産投資をしていくにあたって一棟目の購入について聞く。
「やり方は人それぞれなので、一束さん自身がどうしたいかにはよりますが…」
と前置きしながら、次のように語った。
今後、いずれはセミリタイアなどを想定して、大きくしていきたいのであれば、
・キャッシュフローは40〜50%以上にする。
・利回りは意識しすぎない
・立地は意識しすぎない
・築古戸建は融資が出ない
・区分マンションは儲からない
・スピード重視なら一棟アパートを狙う
・自己資金は物件価格の約7%と考える
まとめると次のような戦略。
例えば3000万の利回り12%(収入30万)アパートを、ローン支払いが15万(キャッシュフローが15万)になるように物件を買う。
物件から月15万のキャッシュを得て、本業から月10万の貯金を貯めて、ある程度自己資金が貯まったら二軒目を買う。一棟目を担保に入れても良い。
あとはそれの繰り返し。
築古戸建は、物件の購入費用が全て自己資金になるので、自己資金が枯渇しスピードが遅くなる(キャッシュフローが少ないため)
区分マンションも、収入が少ないので、自己資金がなかなかたまらない。
つまり、スピード感を重視するなら一棟アパートの一択ということ。
「なる程！！！」
と死ぬほど納得した。
今回、眼から鱗だったのは、利回りを気にしすぎてはいけないという事。
本を読んでると、最低でも利回りは12%くらい欲しいとか、ボロ戸建てで利回り100%以上とか、そんな話が多かった。
いざ物件を見てみると、そんな利回りが良い案件はほぼない。利回りの高い物件は、想定利回り自体が怪しかったりもする。
その辺りの見極めさえ間違わなければ、いける気がした。
所管
結果、不動産投資相談をして、非常に良かった。
今回の不動産投資相談の費用は¥5,000
相談した満足度からいくと格安。
やはり、本やネットの情報だけでは分からない部分を直接話が出来るのは良かった。
まぁそれにしても、
羨ましい
と、思った。
ただ彼が頑張ってこうなったのだから、僕も頑張れば行けるんかも知れないと思うと
ワクワクしていた。
まずは、嫁さんを攻略して、自己資金を使わせてもらうようにしなければいけない。
Mさんも
「そこが結構大変だったりするんですよね〜」
と、他の相談者も”嫁がネック”というのは良くあるようだ。
女性特有のネガティブさ。
良く分からんものは全否定。
といったものを蹴散らして、自己資金を獲得したいところです。
